بعد تعديل قانون الإيجار القديم.. الزيادة المرتقبة قد تصل لـ20 ضعف

الإيجار هو السؤال الأهم الذي يشغل بال الكثير من المواطنين الآن، سواء من المستأجرين القدامى أو الملاك، وذلك مع اقتراب بدء تنفيذ قانون الإيجار القديم 2025 في مصر، فقد أصبح السؤال المتكرر هو «كم ستكون القيمة الإيجارية الجديدة بعد تطبيق القانون؟»، وما التغيرات التي سيشهدها السوق العقاري في مصر بعد عقود طويلة من تثبيت الإيجار في مستويات متدنية جدًا لا تتماشى مع قيمة العقار الفعلية ولا مع تغيرات الاقتصاد والسوق على مدار السنوات الماضية.
تقسيم المناطق حسب معايير قانون الإيجار الجديد
حدد قانون الإيجار القديم في مادته الثالثة أن يتم تقسيم المناطق داخل كل محافظة إلى ثلاث مستويات رئيسية وهي «متميزة»، و«متوسطة»، و«اقتصادية»، ويُعهد إلى لجان مختصة بتنفيذ هذا التصنيف بناءً على خمسة معايير أساسية، تشمل أولا الموقع الجغرافي للمكان ومدى قربه من المناطق الحيوية أو المراكز التجارية والإدارية، كما يشمل ثانيًا مستوى البناء وجودته، وهل تم على أسس حديثة أم في فترات قديمة وبأسلوب تقليدي، أما ثالثًا فيتم النظر إلى توافر المرافق العامة والخدمات مثل الكهرباء والمياه والصرف الصحي والغاز الطبيعي، ويتضمن المعيار الرابع البنية التحتية للمنطقة ومدى جودتها، وأخيرًا يؤخذ في الاعتبار متوسط القيمة الإيجارية السنوية للعقارات في المنطقة وذلك وفق ما هو منصوص عليه في قانون الضريبة العقارية رقم 196 لسنة 2008.
المدة الزمنية لإنهاء تصنيفات الإيجار
نص القانون الجديد على أن هذه اللجان سيكون لديها مهلة لا تتجاوز ثلاثة أشهر لإنهاء أعمالها في تصنيف المناطق المختلفة داخل كل محافظة، وذلك بدءًا من تاريخ سريان قانون الإيجار القديم، ومع ذلك يجوز مد هذه الفترة لمرة واحدة فقط بشرط صدور قرار من رئيس مجلس الوزراء بذلك، وعقب انتهاء اللجان من إعداد تقاريرها يتم عرض النتائج على المحافظ المختص والذي يتولى بدوره إصدار القرار النهائي الخاص بتصنيف المناطق، ويتم نشر هذا القرار في الجريدة الرسمية «الوقائع المصرية» كما يتم الإعلان عنه رسميًا في جميع وحدات الإدارة المحلية في كل محافظة حتى يتمكن المواطنون من الإطلاع على تفاصيل التصنيف وما يترتب عليه من قيمة إيجارية جديدة.
تفاصيل الزيادات في الإيجار بعد تطبيق القانون
حدد القانون بشكل دقيق القيمة الإيجارية الجديدة التي سيتم تطبيقها في كل تصنيف، وفيما يلي التفاصيل حسب المناطق الثلاث:
في المناطق «المتميزة»، سيتم تحديد الإيجار الجديد بقيمة تساوي 20 ضعف القيمة الحالية، على ألا يقل الحد الأدنى عن 1000 جنيه شهريًا
أما في المناطق «المتوسطة»، فسيكون الإيجار الجديد 10 أضعاف القيمة الحالية، بحد أدنى لا يقل عن 400 جنيه
وفي المناطق «الاقتصادية»، فسوف يتم حساب الإيجار على أساس 10 أضعاف أيضًا، ولكن بشرط أن يكون الحد الأدنى 250 جنيهًا شهريًا
أما في الفترة الانتقالية التي تسبق إصدار القرارات النهائية من قبل اللجان، فقد ألزم القانون جميع المستأجرين بسداد قيمة إيجارية مؤقتة قدرها 250 جنيهًا شهريًا لحين الانتهاء من جميع أعمال التصنيف.
الإيجار لغير أغراض السكن في القانون الجديد
لم يغفل قانون الإيجار القديم الجديد التعامل مع الأماكن المؤجرة لغير غرض السكن، فقد نصت المادة الخامسة على تحديد القيمة الإيجارية لهذه الوحدات بخمسة أضعاف القيمة الحالية، سواء كانت تستخدم كمحال تجارية أو مكاتب إدارية أو عيادات أو غيرها، بالإضافة إلى ذلك سيتم تطبيق زيادة سنوية ثابتة بنسبة 15% من القيمة الإيجارية المحددة، وذلك بهدف الحفاظ على «التوازن الإيجاري» ومواكبة تغيرات السوق والعوامل الاقتصادية المتغيرة عامًا بعد عام.
تأثير القانون على العلاقة بين المالك والمستأجر
يرى كثير من المتابعين أن قانون الإيجار القديم الجديد سيحدث «تحولًا كبيرًا» في العلاقة بين المالك والمستأجر، خاصة أن القانون الحالي لم يكن عادلًا لكلا الطرفين، فقد تحمل الملاك ضررًا اقتصاديًا كبيرًا نتيجة استمرار الإيجار بقيم لا تتناسب مع أسعار السوق ولا مع تطور الأسعار العقارية، كما أن بعض المستأجرين كانوا يستفيدون من وحدات في مناطق حيوية مقابل «مبالغ زهيدة»، ما أثر سلبًا على حركة تداول العقارات واستثمارها.
توقعات بتحسين جودة الوحدات السكنية
يأمل كثير من المراقبين أن يؤدي تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد إلى تحسين جودة المباني المؤجرة، حيث إن تعديل الإيجار سيجعل الملاك أكثر حرصًا على تطوير وحداتهم السكنية وصيانتها باستمرار، بعدما كانوا يعزفون عن أي استثمار فيها بسبب ضعف العائد.
الإيجار الجديد قد يعيد التوازن للقطاع العقاري
من المتوقع أن يؤدي تعديل القيمة الإيجارية وفق القانون الجديد إلى إحداث توازن حقيقي في السوق العقاري المصري، حيث يصبح هناك عدالة في توزيع القيمة بين المستأجر والمالك، ويعود الإيجار إلى موقعه الطبيعي كمصدر دخل مشروع للملاك وكخدمة مؤقتة للمستأجرين.